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预售证锁定房价 房企资金紧张或降价出货

日期:2022年05月30日

       上海报道, 国家统计局3月19日公布的数据显示, 2月份一线城市新房价格同比下降0.1%。 此外, 新房价格环比下降的城市有12个, 同比下降的城市有9个。 不少开发商认为, 今年房价走势大概率会继续稳中有跌。 全国20强房企之一的一位高管告诉记者, 在新房价格基本锁定的背景下, 开发商今年其实要面临很多问题。 分析人士认为, 新房价格受到调控, 地价高时资金成本会增加。 持续的去杠杆可能会挤压部分中小开发商在资金层面的资金。 有投行人士认为, 资金链较紧的房地产, 可能会选择调整价格让购房者撤资, 也可能将项目出售给大中型企业, 以实现更快的资金周转。 面包价格稳定, 房企仍看好面粉。 据国家统计局官网3月19日公布的信息, 今年2月一线城市新建商品房和二手房销售价格继续下降, 降幅分别为0.2和0.1。 点分别高于一月份。 百分点。
        “70个大中城市中, 一线城市新建商品房销售价格同比继续下降。” 国家统计局城市司高级统计师刘建伟在3月19日的解读中指出。根据中原地产监测数据, 2月份广州和深圳的二手房成交价格小幅上涨, 而上海 环比下降0.4%, 北京环比下降0.5%。 业内人士认为, 今年房价稳中有降, 将是常态。 “市场看涨预期强烈, 但不要指望今年房价上涨空间很大, 尤其是一线和热点城市。一线环三四线城市可能还有 今年的机会。” 某千亿地产公司总裁告诉记者, 在热点城市严格关注房价的背景下, 房地产稳是今年的主基调, 但在此背景下, 不少开发商可能 今年很难。 华润置地的一位营销经理也告诉记者, 限地价限售价政策不仅考验开发商的销售策略, 也可能对企业经营产生重要影响。 考验来自于如何在高地价和严格管理的预售证之间取得平衡。 一位央企开发商市场部经理告诉记者, 为防止地价推高房价预期, 今年部分城市可能会出台更严格的土地出让规则。 关键是项目预售价或未来销售比例的严格管理。
        有分析认为, 面粉价格可以适度波动, 但面包价格应该是稳定的; 通过稳定面包价格, 面粉价格将被迫回归。 “从目前部分城市的政策环境来看, 可以预见的是, 很多项目在出让土地时, 已经在一定程度上限制了未来一段时间商品房的销售价格水平。” 前述房地产公司表示。 起重机分析师指出, 一线城市实施史上最严预售证管理,

新房价格保持稳定起了很大的作用。 2月份一线城市新房价格环比下降, 在一定程度上可以看作是稳定面包价格的措施。 采取这些措施将成为今年的常态。 虽然面包价格相对稳定,

但开发商对面粉的渴求还是比较旺盛的。 江苏某大型房地产公司人士告诉记者, 很多开发商希望在中国城镇化的后期抓住机遇。 继续做大企业规模, 是众多大中型房地产企业未来最重要的战略目标之一。 在此背景下,

每年购买一定规模和数量的土地, 成为这些追求千亿销售额的企业的必然之举。
        “为了不断增加储备项目数量, 在一二线城市和热点城市, 今年企业之间的土地争夺依然激烈。在房地产企业推高土地成本的同时, 目前很多城市的新房销售政策实际上相当于土地, 销售价格在销售时受到限制或约定, 这样的情况今年会给开发商的经营能力和资金带来很大压力。 ” 上述房企人士表示, 持续去杠杆将再次给楼市降温, 但今年开发商面临的挑战不仅来自于征地竞争和新房价格管理, 资金成本上升和持续去杠杆将带来 3月22日, 上海传出消息, 上海各大银行将从4月1日起上调房贷利率,

最低贴息率由10%调整为5%。 上海房贷利率优惠下调, 其他部分城市利率优惠也可能下调,

另一个值得关注的趋势是, 随着美联储加息预期, 国内房地产资金成本可能上升。 某证券公司研究员指出, 为稳定市场情绪, 美联储利益的心理建设 加息预期已酝酿已久。 但无论心理建设周期有多长, 对市场的一个影响是, 它肯定会增加包括房企在内的企业的海外融资成本。 “央行是否也会加息尚不确定, 但国内市场已经有一些可能加息的预期。如果央行也加息, 开发商国内贷款或通过融资的成本 其他渠道也会有不同程度的上涨。” 中原地产高级研究员卢文喜表示, 即使央行不加息, 今年持续去杠杆也会对开发商资金产生重要影响。 房地产必然会受到影响, 房地产企业的相关融资也会受到不同程度的影响, 小型房地产企业可能比大型房地产企业受到的影响更大。 将促使部分项目降价以缓解压力, 但随着近几年并购市场的快速增长, 以往市场熟知的房地产降价方式有逐渐淡出的趋势。 一家专注于房地产并购的投资公司的高管告诉记者, 房地产的压力 e公司也将带来新的机遇。 有些项目在被收购前, 由于资金链压力, 可能会通过降价、打折等措施返还资金。但如果预计降价效果不好, 周期过长, 部分项目可能会直接进入中转环节加速现金流, 而不是走房地产销售降价的道路。 “行情好的时候, 整体并购机会很小。但我们认为今年可能会有很多并购机会。
       市场对房地产的看涨预期非常强烈, 但市场对房地产的看涨可以 容易让企业错过。不仅是小企业, 一些中型企业, 由于操作失误, 一个企业的个别项目也可能拖累整个企业, 为了减负、减压、收回资金, 成为市场上许多转让项目。
       ” 前述地产投资高管认为, 资金成本和现金增加、流向管理不利、项目错误等原因, 会让不少开发商在不同层面增加融资需求, 看到环境考验的不仅仅是投行 一些处于上升趋势的公司提到今年的现金流管理水平非常高, 一位目标进入1000亿元的房地产公司高层表示, 今年提出的要求不仅 不走错地方、走错节奏, 还要对公司的债务和资金周转率提出相应的要求, 细化为项目支付率等相应的指标。这些措施的目的之一是 确保公司在继续保持扩张态势的同时保持稳定的现金流安全。

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